文｜周亮 徐潇潇

2.89%！广州二套房的房贷利率再创最低纪录！

8月27日，上证报从华润银行获悉，该银行广州地区的首套房和二套房利率同时下探至2.89%。

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二套房最低降至2.89%

“我们首套房利率已经降至2.89%，当然也是有一定条件。优惠贷款利率针对优质的工作单位的正式员工，比如事业单位员工、公立学校老师、公立医院的医生等人群。此外，贷款300万元以上的优质客户也能够申请到。”华润银行李经理表示。

李经理表示：“二套房贷款利率跟首套房贷款利率可以做到一致。但是首付情况是不一样的。首套房首付15%，二套房首付要到25%。”

不久前，在广州的外资银行将首套房贷款利率下调至2.9%，而广州各大银行的房贷利率保持稳定，与上个月相比没有大的变动。四大行的首套利率仍为3.1%。

为了争夺房贷客户，部分银行也相应降低了首套利率，而二套房利率维持在3.15%—3.7%的区间。

当前部分城市首套、二套房的首付比例和房贷利率仍有较大差距。多数城市首套房首付比例为15%，二套房首付比例为25%。部分城市首套房贷利率在3%，二套房贷利率仍高于3.5%，房贷利率仍有50个基点的差距。

随着“认房不认贷”政策的推出，全国已有超过20个城市开始按区认定住房套数，这一举措放宽了首套房的认定标准。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，按区优化住房认贷政策，在购房所在区无房即判定为首套，将增加购房者购买首套住房的名额，可享受首套房贷利率及首付比例，在不同区购买多套住房的购房门槛、购房成本都会有较大幅度的下降，更有利于带动改善性住房需求释放。

在李经理看来，广州市政府优化过房贷政策之后，目前客户申请贷款已经很少出现二套房的情况，基本上符合首套房贷款条件。

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多地存量用户出现“商转公”申请潮

随着LPR的下调，存量用户希望更多城市开始办理“商转公”直转业务。

广州公积金能否“商转公”？答案是——不可以。

广州公积金中心此前表示，目前，广州市暂未推出住房商业贷款转公积金贷款的政策，主要原因是要保持住房公积金资金适度流动性以满足职工购房等提取住房公积金的需求和广州住房商业贷款规模较大等，经综合分析研判，当前广州市实行商转公贷款政策的条件还不成熟。如有相关政策出台将及时向社会公布。

近日，社交平台上有网友称自己的存量房贷利率下降，甚至还有网友公布贷款合同，表示自己的贷款利率由4.2%降到2.85%。上证报获悉，“存量房贷利率下调”实质上是部分购房者申请了顺位抵押方式的“商转公”贷款业务。

当前存量房贷的问题依旧存在，存量用户希望更多城市开始办理“商转公”直转业务以缓解还贷压力。近两年来，部分城市陆续开通或重启“商转公”贷款业务。其中，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围、扩大参与人员范围等丰富业务模式。

例如，8月23日，长春市住房公积金管理中心发布通知，决定开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务。8月12日，安徽省宣城市发布通知称，恢复住房公积金“商转公”贷款业务。2024年7月，武汉住房公积金管理中心也宣布部分恢复二套房“商转公”。

▲来源：长春市住房公积金管理中心官网

需要注意的是，“商转公”有很多准入条件。

在目前多个开通“商转公”业务的城市中，要求征信良好，房产不能做过公积金购房提取业务，房屋需取得不动产权证书等。此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录以及住房面积有明确要求。

以河南省“商转公”政策为例，以家庭为单位，名下已有两套住房，第三套住房不能使用住房公积金贷款，申请者需要连续正常缴纳6个月以上公积金，贷款置换条件仅限于纯商业贷款，并且房屋面积不能超过200平方米等。

▲来源：河南省省直机关住房资金管理中心

目前，“商转公”模式也在根据用户需求不断优化。例如，6月13日，河南省省直机关住房资金管理中心发布“商转公”提示称，正积极与合作银行及不动产登记中心对接，会及时出台具体政策，在原实行的商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务模式基础上，增加顺位抵押模式，减轻缴存职工因商业性个人住房贷款所产生的还款压力。

业内人士表示，“商转公”应该满足一些基本条件，比如公积金个贷率较低，或者说资金比较宽裕。从现在的政策来看，各地公积金的资金状况应该是不错的，也能够更好地支持“商转公”的一些业务。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，最近有些城市重新启动了关于“商转公”的一些政策，体现了今年下半年对买房成本的降低又出台了重要举措，实实在在降低了房贷的成本。

“客观上来讲，‘商转公’对于整个商业银行贷款的资金安全，减轻购房者债务压力都有积极作用。预计后续还会有更多的城市加入到‘商转公’的行列中，进一步改善住房消费的金融环境。”严跃进说。

▲周亮 摄